Je hebt een prachtige locatie gevonden, maar het bestaande gebouw beantwoordt niet helemaal aan jouw wensen? Weet dat je niet alleen bent met vragen of twijfels over de waarde, structuur en mogelijkheden van het vastgoed dat te koop staat. En dus ook over de nodige investeringen. Daarvoor kan je ons advies inroepen. Door onze ruime ervaring en objectieve bril kunnen wij volgende vragen beantwoorden:
Ons advies voor verbouwen, renoveren of herbouwen.
Samen met jou gaan we het pand en de verschillende facetten daarin bekijken en evalueren. We schenken aandacht aan de locatie, stedenbouwkundige mogelijkheden en bouwfysische toestand van het gebouw of de gebouwen. En plaatsen daarnaast jouw programma en wensen om een balans op te maken. Onze analyse, eventueel aangevuld met een ontwerpschets of prijsraming, zal jou ongetwijfeld helpen met de beslissing en keuze tussen een pittige verbouwing of volledige herbouw. Onder bepaalde voorwaarden kunnen beide processen tegen verlaagd BTW tarief van 6%.
Welke mogelijkheden biedt sloop en herbouwen?
Vroeger moest het architecturale karakter of de vormgeving bewaard blijven, maar deze voorwaarde is geschrapt. Herbouw geeft dus heel veel mogelijkheden en een propere lei om mee van start te gaan, doch geen carte blanche. Jouw project kan op jouw maat uitgewerkt worden, eventueel een prestigieus project met meergezinswoningen of appartementen realiseren, doch binnen de goede ruimtelijke ordening. We hechten belang aan de functionele en ruimtelijke inpasbaarheid, aan woondichtheid en -kwaliteit. We houden rekening met de omgeving, visuele of cultuurhistorische aspecten of simpelweg met de natuur. In alle omstandigheden dienen bebouwde en verharde oppervlakte beperkt te blijven om ecologische redenen.
Wat doen we met een zonevreemd gebouw?
Een zonevreemd gebouw heeft een andere bestemming dan aangeduid op het gewestplan. Een woning kan bijvoorbeeld in landbouwgebied, park of industriezone liggen. Via www.geopunt.be kan je het gewestplan en andere kaarten raadplegen, alsook nuttige informatie vinden over zonering, bijzondere plannen van aanleg enz. Is de woning zonevreemd, dan kan ze behouden blijven, verbouwd of herbouwd binnen bepaalde grenzen. Het bruto volume, inclusief wanden en overdekte ruimten, mag na ver- of herbouw maximaal 1000 m3 bedragen, zelfs als de bestaande toestand groter is. Ondergrondse constructies en vrijstaande bijgebouwen tellen daarentegen niet mee, wat hun bestemming ook is. Een buitentoilet, serre of vrijstaande berging vallen hieronder. Aanhorigheden die (fysiek) verbonden zijn met de woning en tevens een residentiële functie hebben, een veranda bijvoorbeeld, maken wel deel uit van het woonvolume. Voorafgaande communicatie over je bouwplannen en wensen met de gemeente raden we zeker aan. Als architecten kunnen we jullie bijstaan om door de bomen het bos te zien. Of de nodige volumestudies te maken. Bij herbouw moet de nieuwe toestand bijvoorbeeld een betere plaatselijke aanleg opleveren. De nieuwe grondafdruk moet hierbij minstens 3/4 overlappen met de bestaande, te slopen woning. De verharde oppervlakte voor oprit, tuinpad en terras kan maximaal 80m² bedragen.
Hoeveel mogen we verbouwen of herbouwen?
Zowel bij verbouwen, renoveren als herbouwen moet het project binnen de randvoorwaarden en bouwvoorschriften blijven. Bij verbouwingen zit hierop enige rek als de bestaande toestand afwijkt én volledig vergund is. Tenzij je zonevreemd bouwt of verbouwt, mag het aantal wooneenheden zelfs opgetrokken worden. . Bij herbouw wordt alles gesloopt en herbouwd volgens actuele voorschriften.
Wat is vergund of als vergund geacht?
Wil je verbouwen, dan is het belangrijk om weten wat vergund is of als vergund geacht. Waarom? Soms verschilt het gebouw geheel of gedeeltelijk van de vergunde plannen. De bestaande situatie moet dan in overeenstemming gebracht worden met vergunningen of geldende voorschriften. Soms betekent dit afbraak of regularisatie. Beide gevallen scheppen sowieso onzekerheden die best voor de aankoop van het goed uit de weg geruimd worden. Voor verbouwingen geldt dat enkel vergunde of als vergund geachte delen mogen behouden en verbouwd worden. Niet vergunde delen kunnen eventueel geregulariseerd worden.
Wat is het verschil tussen vergund of als vergund geacht?
Alle constructies die opgericht zijn voor de inwerkingtreding van de Stedenbouwwet (22 april 1962), worden als vergund beschouwd als je over de nodige bewijsstukken beschikt. Een uittreksel uit de kadastrale legger of bevolkingsregister helpen hierbij. Is dezelfde constructie opgericht tussen de inwerkingtreding van de Stedenbouwwet (1962) en geldend gewestplan (1976), dan kan ze vergund geacht worden. Weliswaar mag er dan geen proces-verbaal of bezwaarschrift opgesteld zijn na het optrekken of plaatsen van de constructie(s). Als eigenaar moet je bovendien aantonen dat de constructie(s) effectief opgericht werd(en) in de betreffende periode. Latere herbestemmingen of verbouwingen vallen hier niet onder. Getuigenissen, facturen, officiële luchtbeelden of andere foto’s kunnen je hierbij helpen.
Wens je professioneel advies om knopen door te hakken, te verbouwen, renoveren of herbouwen? Maak dan een afspraak. We helpen je graag op weg.
