19 apr Een goed begin is het halve werk. Ons stappenplan als voorbereiding van de werf.
Voor verschillende projecten werd het startschot gegeven
Voor veel bouwheren start binnenkort een nieuw hoofdstuk. Verschillende opdrachten waar we hard aan gewerkt hebben, zijn vergund en klaar om fysiek te groeien of te transformeren. Voor twee van onze grote woonprojecten, Binnenveld en Beschut wonen, staan de wekelijkse werfvergaderingen in onze agenda’s genoteerd. Voor Binnenveld is de vergunning afgeleverd en het archeologisch onderzoek afgesloten. De aanbesteding en andere voorbereidingen zijn rond, de funderingen gestort. Ook voor het project Beschut wonen zijn de grondwerken achter de rug en wordt binnenkort de eerste steen gelegd. Van enkele particuliere woningbouwprojecten gaat weldra de eerste spade in de grond. Andere opdrachtgevers kunnen de verhuisdozen pakken en hun nieuwe woning betrekken. Spannend allemaal!
Een goed begin is het halve werk
Een goede voorbereiding is essentieel om bouwwerken vlekkeloos van start te laten gaan. Als opdrachtgever kan je gemakkelijk enkele voorbereidingen treffen. Do Modus helpt zijn bouwheren daarmee. Zo blijven ze gespaard van kopzorgen en stress en winnen we aan uitvoeringstermijn. Een werf loopt niet altijd van een leien dakje. Te late leveringen, lastminute aanpassingen of onverwachte meerwerken kunnen elke betrokken partij stress bezorgen. Dit willen we vermijden door de nodige voorbereidingen te treffen vooraleer de werken van start gaan. Duidelijke afspraken en open communicatie vormen de fundering. Maar wat hoort nog bij een goede voorbereiding van de bouwwerf?
Ons stappenplan als voorbereidingen van de werf
1. Controle en bekendmaking van de bouwvergunning
Een bouwvergunning is essentieel. Zodra ze bekomen is, dient dit aan de buurt bekend gemaakt worden. De gemeente levert hiervoor een affiche die je volgens de regels op het bouwterrein hoort aan te plakken. Dit moet ook digitaal bevestigd worden op het omgevingsloket. Daarnaast is het raadzaam om de volledige inhoud van jouw vergunning te lezen. Soms worden er bepaalde voorwaarden opgelegd die nodig zijn om de vergunning uitvoerbaar of de werken conform met de gemeentelijke eisen te maken. Behalve de officiële bekendmaking van je bouwvergunning spreek je best ook de directe buren aan. Vertel hen over jullie plannen en voorkom zo onnodige spanning of irritatie. Bouwen of verbouwen gaat weleens gepaard met stof- of lawaaihinder. Een goede relatie met je buren zorgt voor een prettige omgeving en verhoogt jullie gezamenlijk woon- en werkplezier.
2. Melding van de werken op het omgevingsloket
Velen gaan ijverig van start. Vergeet de aanvangsdatum vooraf niet te melden op het omgevingsloket!
3. Aangaan of opvragen van verplichte verzekeringen
Het afsluiten van een woonkrediet gaat vaak gepaard met de verplichting tot enkele verzekeringen, zoals de schuldsaldo- en brandverzekering. Vooraleer de bouw van een woning of woonproject van start mag gaan, dient er ook een verzekering voor tienjarige beroepsaansprakelijkheid afgesloten te worden. De wet Peeters-Borsus verplicht je daartoe voor werken tot wind- en waterdichte bouw. Zowel aannemers als architecten en andere dienstverleners die betrokken zijn met de stabiliteit en waterdichtheid van het gebouw vallen onder deze wetgeving. Als opdrachtgever kan je kiezen voor een globale polis voor het project. Zo niet, moet elke aannemer van ruwbouw- , dak- en buitenschrijnwerken, de stabiliteitsingenieur en architect deze verzekering voor tienjarige beroepsaansprakelijkheid afzonderlijk afsluiten. De premies worden meestal doorgerekend naar de bouwheer. Hij moet de attesten tijdig opvragen en bewaren.
4. Eventueel bijkomende verzekeringen
Als bouwheer ben je niet verplicht om een verzekeringen voor Alle Bouwplaats Risico’s (ABR) af te sluiten, maar deze verzekering is toch het overwegen waard. Zeker bij halfopen of gesloten bebouwingen. Een ABR-polis sluit je af voor het volledige bouwproces, dus niet per jaar. Deze verzekering dekt schade aan de werf, werken, materialen en personen, ook schade veroorzaakt door derden.
5. Voorlopige nutsvoorzieningen en werfaansluitingen
De nodige energievoorzieningen, zoals water en stroom, moeten op de werf voorhanden zijn. Bespreek met jouw aannemer wie instaat voor welke voorziening. Maak duidelijke afspraken wie wat doet en wie welke kosten draagt. Plaatst de hoofdaannemer een werfkast? Rekent hij hiervoor een éénmalige kost aan of betaal jij maandelijkse huur? Sta jij in voor de voorlopige elektrische aansluiting? Vraag dan zeker je aannemer welke stroomsterkte hij nodig acht. Je kiest dan ook best meteen voor de definitieve aansluitkabel. Een aanvraag goedkeuren, neemt vaak een tiental dagen in beslag. Voordat men effectief de kabels komt plaatsen, zijn er nog wat voorbereidingen nodig. Zo moet je een energiecontract afsluiten bij een energieleverancier en moet er een sleuf gegraven worden, voorzien met een wachtleiding. De werfkast en zijn keuringsattest mogen natuurlijk ook niet ontbreken.
6. Bepaal de uitvoeringstermijn en leg dit vast in een contract
We raden onze opdrachtgevers aan om een contract af te sluiten met hun aannemer(s). Naast het bestelbedrag worden hierin het aantal werkdagen, uitvoeringstermijnen en eventuele boeteclausules vastgelegd. Dit maakt projectplanning een stuk eenvoudiger en zekerder. Als bouwheer zal je ook een pak minder stress hebben en leg je de basis voor een vlotte werf waar de werken goed afgestemd worden op mekaar.
7. Inplannen van startvergadering
Bij Do Modus zijn we voorstander van open communicatie. Tussen de aannemers, opdrachtgever en onszelf. We kiezen ervoor om bij de start van de werken met alle partijen rond de tafel te zitten. Het is een kans om vragen te behandelen, de laatste plannen of revisies ervan te doorlopen zodat iedereen weet wat hij of zij mag verwachten.
8. Zorg voor betrokkenheid
Eens de werf gestart en lopende is, plannen we op regelmatige tijdstippen vergadermomenten met de opdrachtgever in. Als het kan, samen met de betreffende aannemers. Het is een moment waarop we stil staan bij de uitgevoerde werken, maar ook vooruitblikken naar de aankomende werken, materiaalkeuzes en uitvoeringsplannen.
9. Beperk het aantal aannemers
Het is duidelijk dat er meer bij de start van een werf komt kijken dan het kiezen van een aannemer. Offertes verzamelen, ze vergelijken en correct aflijnen hoort er ook bij. Een tip die wij onze opdrachtgevers meegeven, is het aantal aannemers tot een minimum te beperken. Het is niet alleen praktisch om je aanspreekpunten op de werf goed te kennen, het is ook gemakkelijker om zo jouw project te coördineren. Bovendien vermijd je op die manier leemtes of bouwfouten en optimaliseer je het bouwproces.
10. Indienen van EPB startverklaring
Last but not least, minstens 8 dagen voor aanvang der bouwwerken (waarvoor een vergunning werd afgeleverd) moet de EPB startverklaring ingediend worden. Jouw verslaggever brengt dit in orde, maar hij of zij moet uiteraard wel op de hoogte gebracht worden van deze mijlpaal.
Een goed begin is dus het halve werk. Zoek jij een architect die van aanpakken weet?