07 nov Verbouwen, renoveren of herbouwen? Waarvoor kies jij?
Je hebt een prachtige locatie gevonden, maar de bestaande woning of het gebouw beantwoordt niet helemaal aan jouw droom… Herken je dit scenario? Weet dat je zeker niet alleen bent met vragen of twijfels. Het is voor velen moeilijk om doorheen de inrichting naar de echte kwaliteiten, structuur en mogelijkheden van een pand te kijken. En zo ook naar de uiteindelijke investeringen of toegevingen. Om het beoogde resultaat te bereiken, kun je ons advies inroepen. Al is het maar om de belangrijkste keuze te maken tussen al dan niet kopen, verbouwen of slopen en herbouwen. Door onze ervaring en objectieve bril kunnen wij volgende vragen beantwoorden:
Verbouwen, renoveren of herbouwen?
Hierbij spelen verschillende argumenten. Is de bestaande situatie vergund? Hoe sterk is de bouwfysische toestand? Wat zijn de stedenbouwkundige en financiële mogelijkheden, het programma en gewenste comfort? Wat heeft het gebouw of terrein in petto? Een analyse, ontwerpschets en prijsraming zullen hierbij ongetwijfeld helpen. Of minstens de basis vormen voor een doordachte beslissing en duurzame aanpak op jouw maat. Als er constructief of technisch te grote ingrepen nodig zijn die het geheel te duur maken of als het terrein veel meer potentieel heeft, adviseren we herbouw. Als de indeling bijvoorbeeld te wensen overlaat, maken we een balans op. Op die manier helpen jou kiezen tussen een pittige verbouwing of herbouw. Tot eind volgend jaar kan dit bovendien tegen verlaagd BTW tarief van 6%.
Welke mogelijkheden biedt sloop en herbouwen?
Vroeger moest het architecturale karakter of de vormgeving bewaard blijven. Sinds 2014 is deze voorwaarde geschrapt. Herbouw geeft dus heel veel mogelijkheden, een propere lei om van start te gaan, doch geen carte blanche. Je kan van jouw project helemaal je ding te maken, eventueel een prestigieus project met meergezinswoningen of appartementen realiseren, doch binnen de goede ruimtelijke ordening. We hechten belang aan de functionele en ruimtelijke inpasbaarheid, aan woondichtheid en -kwaliteit. We houden rekening met de omgeving, visuele of cultuurhistorische aspecten of simpelweg met de natuur. In alle omstandigheden dienen bebouwde en verharde oppervlakte beperkt te blijven om ecologische redenen.
Wat doen we met een zonevreemd gebouw?
Een zonevreemd gebouw heeft in principe een andere bestemming dan aangeduid op het gewestplan. Een woning kan bijvoorbeeld in landbouwgebied, park of industriezone liggen. Via www.geopunt.be kan je het gewestplan en andere kaarten raadplegen. Ook op de website of dienst ruimtelijke ordening van je gemeente/stad kan je veel informatie terugvinden over zonering, bijzondere plannen van aanleg (BPA’s) en bouwvoorschriften. Is de woning zonevreemd, kan ze behouden blijven, verbouwd of herbouwd binnen bepaalde grenzen. Voorafgaande communicatie over je bouwplannen en wensen met de gemeente raden we zeker aan. Als architecten kunnen we jullie bijstaan om door de bomen het bos te zien. Of de nodige volumestudies te maken. Bij herbouw moet de nieuwe toestand bijvoorbeeld een betere plaatselijke aanleg opleveren. De nieuwe grondafdruk moet hierbij minstens 3/4 overlappen met de bestaande, te slopen woning. De verharde oppervlakte voor oprit, tuinpad en terras bedraagt maximaal 80m².
Hoeveel mogen we verbouwen of herbouwen?
Zowel bij verbouwen, renoveren als herbouwen moet het project binnen de randvoorwaarden en bouwvoorschriften blijven. Bij verbouwingen zit hierop enige rek als de bestaande toestand afwijkt én volledig vergund is. Tenzij je zonevreemd bouwt of verbouwt, mag het aantal wooneenheden zelfs opgetrokken worden. Behalve het aantal wooneenheden blijft ook het bouwvolume beperkt voor zonevreemde woningen. Het bruto volume, inclusief buitenwanden en overdekte ruimten, mag na ver- of herbouw maximaal 1000 m3 bedragen, zelfs als de bestaande toestand groter is. Ondergrondse constructies en vrijstaande bijgebouwen tellen daarentegen niet mee, wat hun bestemming ook is. Een buitentoilet, serre of vrijstaande garage met berging vallen hieronder. Aanhorigheden die (fysiek) verbonden zijn met de woning en tevens een residentiële functie hebben, een veranda bijvoorbeeld, maken wel deel uit van het woonvolume.
Wat is vergund of als vergund geacht?
Wil je verbouwen, dan is het belangrijk om weten wat vergund is of als vergund geacht. Waarom? Soms verschilt het gebouw geheel of gedeeltelijk van de vergunde plannen. De bestaande situatie moet dan in overeenstemming gebracht worden met vergunningen of voorschriften. Soms betekent dit afbraak of minstens aan regularisatie. Beide gevallen scheppen sowieso onzekerheden die best voor de aankoop van het goed uit de weg geruimd worden. Voor verbouwingen geldt dat enkel vergunde of als vergund geachte delen mogen behouden en verbouwd worden. Niet vergunde delen kunnen eventueel geregulariseerd worden. Bij herbouw wordt alles gesloopt en herbouwd volgens actuele voorschriften.
Wat is het verschil tussen vergund of als vergund geacht?
Alle constructies die opgericht zijn voor de inwerkingtreding van de Stedenbouwwet (22 april 1962), worden als vergund beschouwd als je over de nodige bewijsstukken beschikt. Een uittreksel uit de kadastrale legger of bevolkingsregister helpen hierbij. Is dezelfde constructie opgericht tussen de inwerkingtreding van de Stedenbouwwet (1962) en geldend gewestplan (na 1976), dan kan ze vergund geacht worden. Weliswaar mag er dan geen proces-verbaal of bezwaarschrift opgesteld zijn na het optrekken of plaatsen van de constructie(s). Als eigenaar moet je bovendien aantonen dat de constructie(s) effectief opgericht werd(en) in de betreffende periode. Latere herbestemmingen of verbouwingen vallen hier niet onder. Getuigenissen, facturen, officiële luchtbeelden of andere foto’s kunnen je hierbij helpen.